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Os velhinhos que perderam suas carteiras no shopping: estudo de caso sobre fraudes em Fundos de Pensão

Regis Signor [email-masked]

Polícia Federal, Brasil

Alexandre Bacellar Raupp [email-masked]

Polícia Federal, Brasil

Anníbal Wust do Nascimento Gaya [email-masked]

Polícia Federal, Brasil

João Cláudio Nabas [email-masked]

Polícia Federal, Brasil

Revista Brasileira de Ciências Policiais, vol. 13, núm. 10, 2022

Academia Nacional de Polícia

Recepción: 27 Enero 2022

Aprobación: 03 Agosto 2022

Resumo:
O presente artigo apresenta um estudo de caso de potenciais fraudes contra Fundos de Pensão, envolvendo investimentos em um empreendimento de base imobiliária. O artigo demonstra como avaliações de bens imóveis podem servir para dar um véu de legalidade a operações que resultam em prejuízos bilionários a aposentados e pensionistas. Além disso, mostra que artifícios contábeis e procedimentos administrativos questionáveis podem potencializar esses prejuízos reduzindo tanto os repasses dos resultados obtidos quanto o próprio valor do empreendimento. Espera-se que esse caso prático auxilie outras investigações que eventualmente se deparem com avaliações imobiliárias fraudulentas.

Palavras-chave: fundos de pensão, previdência privada, previdência complementar, fraude, gestão fraudulenta.

Abstract:
This article presents a case study of potential frauds against pension systems, involving investments in a real estate-based enterprise. The article shows how real estate appraisals can be used to grant fictitious legality to transactions that result in billions in losses for retirees and pensioners look legal. Moreover, it shows that accounting gimmicks and questionable administrative procedures can potentiate these losses by reducing both the payment of profits and the value of the enterprise itself. It is hoped that this practical case will help other investigations that eventually come across fraudulent real estate appraisals.

Keywords: pension funds, private pension, supplementary pension, fraud, fraudulent management.

Resumen:
Este artículo presenta un estudio de caso de posibles fraudes contra los fondos de pensiones, involucrando inversiones en una empresa basada en bienes raíces. El artículo muestra cómo se pueden usar evaluaciones de bienes raíces para hacer que las transacciones que resultan en pérdidas de miles de millones para jubilados y pensionistas parezcan legales. Además, muestra que los trucos contables y los procedimientos administrativos cuestionables pueden potencializar estas pérdidas al reducir tanto el pago de utilidades como el valor de la empresa misma. Se espera que este caso práctico ayude a otras investigaciones que eventualmente se topan con evaluaciones fraudulentas de bienes raíces.

Palabras clave: fondos de pensiones, pensiones privadas, pensión complementaria, fraude, gestión fraudulenta.

1. INTRODUÇÃO

Sistemas previdenciários são instrumentos de proteção social adotados por países para assegurar a manutenção de um nível mínimo de renda para seus cidadãos que não tenham capacidade para o trabalho ou que já tenham se aposentado (BARR & DIAMOND, 2006; DE CONTI, 2016; SARAIVA, 2021).

Se atualmente o sistema previdenciário brasileiro tem caráter universal, seu nascimento se deu por iniciativas setoriais. Pode ser citado como exemplo a criação do Montepio Militar em 1795, prevendo o recolhimento do valor de um dia de soldo à Real Fazenda (hoje Tesouro Nacional) para a pensão militar, legando um patrimônio para que seus dependentes vivessem com dignidade (ALVES, 2021). Também o próprio Decreto n.º 4.682/1923, que costuma ser associado ao nascimento da previdência social, tratava da criação de caixas de aposentadoria e pensões para os empregados das empresas ferroviárias brasileiras (BRASIL, 1923). E por sua importância, não pode ser esquecida a Caixa Montepio dos Funcionários do Banco da República do Brasil, fundada em 1904 com 52 associados, que se transformaria no maior fundo previdenciário da América Latina (34º lugar mundial), atualmente conhecido como PREVI (PREVI, 2021).

Essa longevidade associada com alterações regulatórias que vêm crescentemente estimulando o sistema de previdência complementar (DE CONTI, 2016) faz com que os Fundos de Pensão tenham importância monumental no Brasil. De fato, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (ABRAPP, 2021), os Fundos de Pensão tinham, no final de 2021, 2,7 milhões de participantes ativos e 3,8 milhões de dependentes registrados. Seus ativos importavam em R$ 1,11 trilhão, representando 12,8% do PIB nacional.

Infelizmente esses recursos trilionários que deveriam servir como instrumento de crescimento do país também exercem uma forte atração a criminosos do colarinho branco que se interessam em lucros fáceis. Para tanto, engendram diferentes tipos de fraudes que acabam, ao fim e ao cabo, prejudicando o sistema de previdência complementar e a sociedade brasileira como consequência.

Uma das possibilidades de fraude se refere aos investimentos de base imobiliária, costumeiramente adotados pelas entidades previdenciárias por serem considerados de baixo risco. Esse tipo de investimento precisa ser embasado em avaliações de valor de mercado, e tais avaliações devem ser realizadas por profissionais especializados, seguindo normas técnicas específicas (em especial a série NBR 14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas). A elevada complexidade desses trabalhos os torna bastante áridos para a análise de eventuais interessados que não tenham familiaridade com a área e, por isso, podem servir para encobrir fraudes que prejudiquem os Fundos de Pensão, tanto no Brasil quanto no exterior (SOUZA, 2016; MUIR, 2016; REURINK, 2016).

Um desses casos em potencial é o de quatro Fundos de Pensão que compraram participação em um empreendimento de base imobiliária – um Shopping Center. Durante alguns anos, os Fundos de Pensão receberam repasses do resultado do empreendimento, e posteriormente revenderam suas participações ao antigo proprietário por valores significativamente inferiores aos das respectivas compras. Uma análise expedita, comparando os investimentos no Shopping com os rendimentos de investimentos conservadores em renda fixa, mostra que os Fundos de Pensão experimentaram um prejuízo bilionário, e numa investigação se aponta que em pelo menos uma dessas transações teria ocorrido o pagamento de propina de R$ 5 milhões à época (o que representa cerca de 26 milhões no final de 2021).

Assim, o presente artigo objetiva discutir potenciais fraudes cometidas contra entidades previdenciárias, especificamente mediante o emprego de laudos fraudulentos de avaliações imobiliárias. Com a exposição desse modus operandi, espera-se contribuir para a capacitação da força de trabalho dos órgãos de persecução criminal, em especial os policiais federais, e também com os órgãos de fiscalização. Para tanto, a metodologia empregada tem natureza aplicada, objetivo descritivo e procedimento documental. Os dados aqui apresentados foram obtidos ex-post-facto a partir de uma investigação que buscava elucidar o cometimento de crimes contra os quatro Fundos de Pensão anteriormente abordados, gerando o estudo de caso aqui apresentado.

As seções seguintes do artigo são assim compostas: a Seção 2 traz uma revisão bibliográfica sobre aspectos técnicos e teóricos de fraudes contra Fundos de Pensão, englobando diretrizes sobre seus investimentos e a responsabilidade pela sua fiscalização e persecução penal; a Seção 3 detalha as transações que potencialmente causaram prejuízos a quatro desses Fundos; a Seção 4 traz detalhes das avaliações imobiliárias que lastrearam as transações; a Seção 5 apresenta práticas contábeis e administrativas que potencialmente agravaram os prejuízos às entidades previdenciárias; a Seção 6 revela detalhes dos depoimentos colhidos durante a investigação; a Seção 7 aborda aspectos jurídicos e sugere a tipificação penal e, por fim; a Seção 8 resume os principais aspectos de interesse. A limitação de espaço impediu a abordagem dos conceitos teóricos envolvidos, como o diálogo entre teorias e os conceitos e eventuais lacunas que pudessem ser ocupadas a partir do presente estudo, pois foca na questão prática da investigação.

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

2.1 Aspectos Técnicos e Precedentes

A aposentadoria dos trabalhadores brasileiros está primariamente amparada no sistema de previdência social definido no Capítulo II, Seção III, da Constituição Federal de 1988. O art. 202 e seguintes definem a existência de um regime de previdência privada, de caráter complementar e organizado de forma autônoma em relação ao regime geral de previdência social, facultativo, baseado na constituição de reservas que garantam o benefício contratado. Como se vê, a própria Constituição Federal define que uma obrigação inescapável da previdência privada é o acúmulo e investimento de recursos que, no futuro, assegurem o rendimento de seus segurados e pensionistas.

Considerando que o detalhamento do regime de previdência privada extrapola o escopo proposto, o presente trabalho é dividido, simplificadamente, entre as entidades abertas e as fechadas (Ministério da Economia, 2020). Para o entendimento do artigo, informa-se apenas que as entidades fechadas podem ser instituídas por diferentes organizações, como entes federativos que instituem Regimes Próprios de Previdência Social ou empresas estatais que instituem os chamados Fundos de Pensão, objeto de nosso estudo.

O funcionamento básico desses Fundos de Pensão é a captação de recursos de seus segurados e, usualmente, do patrocinador. A soma desses recursos deve ser investida para, no futuro, retornar a segurados e pensionistas em forma de benefícios previdenciários. Apesar de cada Fundo de Pensão ter um regulamento próprio pode-se constatar que, como regra geral, os investimentos são obrigatoriamente realizados por meio de procedimentos normatizados e são sujeitos ao controle de comitês internos, sem prejuízo de controles externos (Ministério da Economia, 2019).

Nesse aspecto, cabe destacar que atualmente os Fundos de Pensão são fiscalizados pela Superintendência Nacional de Previdência Complementar – PREVIC, criada pela Lei n.º 12.154/2009 (BRASIL, 2009). No parágrafo único do artigo 1º o dispositivo legal estabelece que:

A Previc atuará como entidade de fiscalização e de supervisão das atividades das entidades fechadas de previdência complementar e de execução das políticas para o regime de previdência complementar operado pelas entidades fechadas de previdência complementar, observadas as disposições constitucionais e legais aplicáveis.

Como se vê, a PREVIC tem papel fundamental, preventivo e repressivo, na supervisão e fiscalização destas entidades, sobretudo em relação às quais tenha sido decretada intervenção pela autarquia, por prejuízos recorrentes carreados aos participantes (associados) ou efetiva e dolosa má gestão.

Apesar de todo o arcabouço técnico-legal desenhado para garantir a lisura do funcionamento dessas entidades previdenciárias, e apesar da repulsa causada por crimes cometidos contra os mais necessitados – dentre os quais os idosos se destacam – os criminosos não se detêm. Conforme registra o Acórdão da Ação Penal 470/MG (BRASIL, 2012b), golpes contra fundos previdenciários são antigos, e pela especial ligação com o presente artigo, merecem redobrada atenção dois casos de destaque no cenário nacional. O primeiro deles foi tratado pela Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) dos Fundos de Pensão, destinada a investigar indícios de aplicação incorreta dos recursos e de manipulação na gestão de quatro desses fundos, um dos quais também objeto do presente artigo. Segundo o Relator da CPI (SOUZA, 2016):

[...] num momento em que os brasileiros ficam perplexos diante do atual cenário do país que, de um lado se encontra na mais grave recessão econômica das últimas décadas, e de outro cifras bilionárias envolvidas em esquemas de corrupção são diariamente descobertas pelas investigações conjuntas entre Ministério Público e Polícia;[...]

Além da coincidência de uma das entidades, a CPI dos Fundos de Pensão também revelou um modus operandi que será detalhado no presente artigo: a manipulação de ativos pela superavaliação de determinados investimentos a partir de laudos totalmente desvinculadas do valor real do ativo. A esse respeito o Diretor de um dos fundos fez o seguinte comentário:

Aí a reflexão que eu trago é: quando a gente age, literalmente, pelo reflexo do laudo, reconhecendo aquilo que o laudo elevou patrimonialmente, sem que tenha entrado financeiro de fato... “Valuation não paga benefícios.” Não adianta nada eu dizer que a Vale chegou a 10 bi, precisar realizar esses 10 bi, e agora ele não valer nem 5 bi. Essa é uma reflexão profunda nessa relação que, talvez nas legislações a serem construídas, nas mudanças, tem que ser levada em consideração. A CVM tem que levar em consideração a qualidade principalmente desses laudos que são produzidos. Já existe uma discussão na CVM – eu acompanhei outro dia no jornal –, uma preocupação dela com relação a esses laudos produzidos, porque esses laudos produzidos por empresas têm repercussões financeiras muito grandes para muita gente, inclusive para cisões, retirada de participação em Bolsa. Ou seja, os minoritários têm que ter uma segurança de que os laudos que são produzidos têm um mínimo de confiança.

O relator da CPI cita ainda casos em que fraudes de superavaliação podem ser lastreadas em um laudo apenas, o que é corroborado pelo mesmo Diretor: “Por exemplo, em 2013, ainda no operacional, foi precificado a laudo, e o laudo elevou o valor patrimonial desse ativo em 73%, para agora estar revertendo e estar praticamente tendo que lançar tudo em provisão, no momento, por conta da crise que esse ativo vive.” (SOUZA, 2016). A importância dos laudos avaliatórios é tamanha que a CPI dos Fundos de Pensão responsabilizou civil e penalmente diversos de seus autores por fraude. O Relatório observou ainda que um dos avaliadores já havia sido condenado em segunda instância pela elaboração de laudo fraudulento de uma empresa privada.

O segundo caso de ampla repercussão que guarda estreita relação com o presente artigo é a denominada Operação Greenfield, da Polícia Federal. Deflagrada em setembro de 2016, essa operação objetivava “apurar investimentos realizados de forma fraudulenta ou temerária pelas principais entidades fechadas de previdência complementar (EFPC – ou fundos de pensão) do país”. Em apenas uma dessas entidades, o rombo (déficit acumulado) alcançou, no final de 2016, o total de R$ 18.000.000.000,00 (dezoito bilhões de reais).

Assim como no caso da CPI dos Fundos de Pensão, a Operação Greenfield identificou no modus operandi dos criminosos a necessidade de contratação de empresas avaliadoras que emitissem laudos fraudulentos. Como demonstrado no presente artigo, essas avaliações calculavam o valor de cada ativo por meio do cálculo de fluxo de caixa futuro descontado a valor presente, manipulando os números para maximizar o fluxo de caixa futuro, superestimando as receitas e subestimando as despesas futuras; além de escolher taxas de desconto desproporcionais (MPF, 2019).

Somente um acordo realizado na Operação Greenfield levou à recuperação de quase trezentos milhões de reais, em valores da época. Além disso, em um conjunto de Operações Policiais (POLÍCIA FEDERAL, 2018) iniciadas pela Greenfield (mas não restritas a ela), a Polícia Federal combateu numerosas fraudes previdenciárias que geraram prejuízos bilionários aos beneficiários dos Fundos de Pensão. Segundo o MPF (2021):

Apesar de todos os percalços, em termos financeiros, é bastante positivo o saldo de valores garantidos em apreensões, repatriações e reparações pactuadas pela FT Greenfield. Ao todo, já foi garantido pela FT o ressarcimento do Erário, dos fundos de pensão e das vítimas dos crimes, em valores atualizados, no total de mais de R$ 12 bilhões. Dessa forma, mostra-se extremamente positiva a relação custo-retorno da FT Greenfield, devendo-se considerar ainda as melhorias não contabilizadas de gestão e controle dos fundos de pensão do país e da CEF, tudo em decorrência do trabalho da FT e das instituições parceiras.

A próxima subseção tratará do embasamento teórico que define a competência da Polícia Federal na persecução criminal em eventuais casos de fraudes contra entidades previdenciárias.

2.2. Discussão teórica

Quando os controles interno e externo das entidades previdenciárias falham, a responsabilidade pela apuração de eventuais fraudes é da União, conforme determina a própria Constituição Federal de 1988:

Art. 21. Compete à União:

[...]

VIII - administrar as reservas cambiais do País e fiscalizar as operações de natureza financeira, especialmente as de crédito, câmbio e capitalização, bem como as de seguros e de previdência privada;

(Constituição Federal, grifo nosso)

Nesses casos, a tipificação penal costuma ser dada prioritariamente pela Lei n.º 7.492/86, que define os crimes contra o sistema financeiro nacional, e estabelece:

Art. 1º Considera-se instituição financeira, para efeito desta lei, a pessoa jurídica de direito público ou privado, que tenha como atividade principal ou acessória, cumulativamente ou não, a captação, intermediação ou aplicação de recursos financeiros de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, ou a custódia, emissão, distribuição, negociação, intermediação ou administração de valores mobiliários.

Parágrafo único. Equipara-se à instituição financeira:

I - a pessoa jurídica que capte ou administre seguros, câmbio, consórcio, capitalização ou qualquer tipo de poupança, ou recursos de terceiros;

II - a pessoa natural que exerça quaisquer das atividades referidas neste artigo, ainda que de forma eventual.

Cabe ressaltar que a equiparação dos Fundos de Pensão a instituições financeiras é pacífica para fins penais tanto no Superior Tribunal de Justiça (HC 64.100, 5ª T., Rel. Napoleão Nunes, 23/08/2007), quanto no Supremo Tribunal Federal (95.515-1, Rel. Min. Ellen Gracie, 30/09/08). Segundo o enunciado 66 da Segunda Câmara Criminal do MPF com referência a Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS):

É de atribuição do Ministério Público Federal a persecução penal de conduta perpetrada em desfavor de interesse de sistema próprio de previdência de servidores estaduais e municipais, isso porque as unidades gestoras dos Regimes Próprios de Previdência Social – RPPS (e de seus respectivos fundos), constituídas com personalidade jurídica, podem ser equiparadas à instituição financeira, porquanto arrecadam, administram e investem recursos no mercado financeiro, os quais são destinados à concretização do direito constitucionalmente assegurado à previdência social para os servidores públicos, e, havendo irregularidades, os gestores poderão responder por eventual prática de crimes contra o Sistema Financeiro Nacional.

Assim, constatada fraude, vários são os artigos da Lei n.º 7.492/86 que, em tese, podem tipificar ilícitos cometidos contra Fundos de Pensão, em combinação com a Lei n.º 6.385/1976, que dispõe sobre o mercado de valores mobiliários e prevê os crimes contra o mercado de capitais, e sem prejuízo de crimes correlatos, em especial os de corrupção e lavagem de dinheiro, que serão abordados adiante.

No âmbito policial, as investigações relacionadas a desvios previdenciários são usualmente iniciadas por meio de notícias-crime apresentadas pelos órgãos fiscalizadores. À guisa de ilustração, a Lei Complementar 105/2001, assim determina:

Art. 9º: Quando, no exercício de suas atribuições, o Banco Central do Brasil e a Comissão de Valores Mobiliários verificarem a ocorrência de crime definido em lei como de ação pública, ou indícios da prática de tais crimes, informarão ao Ministério Público, juntando à comunicação os documentos necessários à apuração ou comprovação dos fatos.

Entretanto, afigura-se indispensável lembrar que os órgãos fiscalizadores atuam na seara administrativa, e que a polícia atua na área penal, em que as condutas criminosas devem ser individualizadas e o dolo deve ser evidenciado. Por isso, aos operadores do direito (e principalmente à polícia), as fraudes contra os Fundos de Pensão apresentam-se como difíceis desafios (MUIR, 2016; LIU, MIKESELL & MOLDOGAZIEV, 2021): trata-se de crimes complexos envolvendo diferentes atores e estratégias muitas vezes inéditas, o que os reveste de particular dificuldade de produção de prova. Como os conluios entre os atores têm no segredo a sua natureza, não raro se verificarão beneficiários ocultos que, somente mediante a união das provas técnicas e circunstanciais, poderão ser revelados.

Um dificultador de particular interesse para o presente artigo é o risco associado a qualquer tipo de investimento. Considerando que o risco é uma característica inerente das entidades previdenciárias devido à natureza de suas atividades (SARAIVA, 2021), espera-se que essas instituições façam investimentos ao mesmo tempo seguros e lucrativos para assegurar o pagamento de eventos como incapacidade permanente, velhice e morte. Para o caso concreto aqui abordado, o risco assumido pelas entidades previdenciárias ao investir seus recursos em um empreendimento de base imobiliária deveria ser minimizado por laudos de avaliação criteriosos que se aproximassem, tanto quanto possível, do valor real do bem. Entretanto, a dificuldade de se chegar a um valor preciso é amplamente reconhecida (HUSSON et al., 2014), uma vez que, apesar de adotarem metodologia fortemente amparada em bases científicas, os procedimentos empregados nas avaliações que aplicam o método da renda não representam qualquer garantia de que as análises prospectivas efetivamente ocorrerão, já que o comportamento errático das conjunturas geral e setorial pode afetar diretamente os resultados do empreendimento, ainda que contemplados em diversos cenários (ABNT, 2002).

Ainda que a complexidade das fraudes contra os Fundos de Pensão pareça desalentadora, deve-se lembrar que todas acabam por se simplificar em torno de um objetivo comum: o enriquecimento ilícito dos criminosos às custas dos Fundos de Pensão. A esse enriquecimento ilícito costuma estar atrelada a necessidade de corrupção e lavagem de dinheiro. Além dos óbvios efeitos da corrupção nos Fundos de Pensão (ALVES et al., 2018), a preocupação com “a gravidade dos problemas e com as ameaças decorrentes da corrupção, para a estabilidade e a segurança das sociedades, ao enfraquecer as instituições e os valores da democracia, da ética e da justiça e ao comprometer o desenvolvimento sustentável e o Estado de Direito” levaram à celebração da Convenção das Nações Unidas Contra a Corrupção, aqui promulgada pelo Decreto n.° 5.687/2006. Uma vez ratificada no Brasil, essa Convenção assumiu o mesmo status das demais leis federais (Resp. 426495/PR-STJ, Rel. Min Teori Zavaski, DJ 25/08/2004). De especial importância para o presente artigo, a Convenção das Nações Unidas Contra a Corrupção tem como uma de suas finalidades “Promover e fortalecer as medidas para prevenir e combater mais eficaz e eficientemente a corrupção”, e determina a qualificação de delitos (inclusive na forma tentada) como suborno, malversação, peculato, apropriação indébita, tráfico de influência, abuso de funções, enriquecimento ilícito, lavagem e outros conexos à dinâmica das fraudes contra os Fundos de Pensão.

Por outro lado, ainda que inexistentes elementos comprobatórios de fraude contra as entidades previdenciárias, a lavagem de dinheiro ou a ocultação de capitais poderá ser perscrutada. Com efeito, a Lei n.º 9.613/98, que dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos e valores e a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos nela previstos, dentre outras providências, fornece supedâneo normativo a tal atividade persecutória de investigação, ao disciplinar em seu art. 2º:

Art. 2º O processo e julgamento dos crimes previstos nesta Lei:

[...]

II - independem do processo e julgamento das infrações penais antecedentes, ainda que praticados em outro país, cabendo ao juiz competente para os crimes previstos nesta Lei a decisão sobre a unidade de processo e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012).

3. TRANSAÇÕES QUESTIONÁVEIS

participação societária dos Fundos de Pensão estudados no empreendimento Shopping se deu mediante o ingresso em um condomínio de investidores em que também participavam empreendedores privados. Nesse ponto cabe ressaltar que o principal investidor privado sempre administrou o empreendimento, e por isso será trat

A participação societária dos Fundos de Pensão estudados no empreendimento Shopping se deu mediante o ingresso em um condomínio de investidores em que também participavam empreendedores privados. Nesse ponto cabe ressaltar que o principal investidor privado sempre administrou o empreendimento, e por isso será tratado como administrador deste ponto em diante.

Dois dos quatro Fundos de Pensão aqui estudados iniciaram a aquisição de suas participações no Shopping no ano de 1993, quando o empreendimento ainda estava em construção; e os outros dois em 1997, quando o empreendimento já estava em operação. Os três primeiros Fundos de Pensão a adquirir as participações ainda fizeram aportes adicionais para ampliações do Shopping, de forma que a melhor maneira de expressar os valores das transações é por meio de valor unitário por Área Bruta Locável (ABL). As Tabelas 1 e 2 resumem os detalhes dessas transações, amparadas em avaliações imobiliárias feitas por empresas do ramo. Para melhor entendimento, a Tabela 1 mostra as transações de compra, e a Tabela 2 mostra as transações de venda feitas pelos fundos.

Tabela 1 – Detalhes das transações questionáveis (compras pelos Fundos de Pensão)

Elaborado pelos autores a partir dos documentos analisados (em especial as escrituras de compra).

Tabela 2 – Detalhes das transações questionáveis (vendas pelos Fundos de Pensão).

Elaborado pelos autores a partir dos documentos analisados (em especial as escrituras de venda).

É possível observar na Tabela 1 que algumas transações ocorreram antes da vigência do Real. Assim, considerando-se as diferentes moedas envolvidas nessas transações, o lapso temporal decorrido entre elas demanda uma correção dos valores para que sua comparação seja possível em uma mesma base. Para tanto foi utilizada a ferramenta “Calculadora do Cidadão” do Banco Central do Brasil, corrigindo-se os valores pela variação da taxa Selic (taxa livre de risco) desde a data de cada transação até a data da última venda registrada (08/2007). Os valores corrigidos podem ser vistos na coluna (b) das Tabelas 1 e 2, e a Figura 1 ilustra os valores unitários médios da ABL para compra e venda das participações de cada Fundo de Pensão no Shopping, calculados por média ponderada e expressos pelos valores em negrito da coluna (e) das Tabelas 1 e 2, facilitando sua comparação.

Figura 1

Comparação entre os valores unitários médios da Área Bruta Locável para compra e para venda corrigidos para agosto de 2007.

Apesar de a Figura 1 demonstrar que há diferenças significativas entre os valores das transações de compra e venda de cada Fundo de Pensão, para que o verdadeiro prejuízo sofrido por essas entidades seja calculado é necessário que se façam duas considerações adicionais: a primeira é que as entidades previdenciárias receberam repasses dos resultados enquanto participaram do empreendimento; e o segundo é que os prejuízos calculados após as vendas efetivas (agosto de 2007) devem ser corrigidos por um índice que reflita um mínimo de performance que os gestores dos Fundos de Pensão deveriam ter obtido.

Neste ponto deve-se ressaltar que a taxa Selic (taxa livre de risco) há décadas vem sendo utilizada por Fundos de Pensão, previdências privadas e RPPSs como benchmark[1] para suas metas de equilíbrio atuarial. Para efeito informativo:

A Selic é a taxa básica de juros da economia. É o principal instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central (BC) para controlar a inflação. Ela influencia todas as taxas de juros do país, como as taxas de juros dos empréstimos, dos financiamentos e das aplicações financeiras.

A taxa Selic refere-se à taxa de juros apurada nas operações de empréstimos de um dia entre as instituições financeiras que utilizam títulos públicos federais como garantia. O BC opera no mercado de títulos públicos para que a taxa Selic efetiva esteja em linha com a meta da Selic definida na reunião do Comitê de Política Monetária do BC (Copom).[2]

Já a taxa livre de risco é definida por Bruni (2013, p.172) como:

A taxa de risco zero pela economia, geralmente representada pela taxa de rentabilidade de títulos públicos de curto prazo. [...] No Brasil, a melhor representação da taxa livre de risco é a taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic) que registra a taxa média ofertada por títulos públicos brasileiros (grifo nosso).

Assim, adotar a taxa livre de risco significa considerar o nível mais baixo de rentabilidade de um investimento. No caso do Brasil, é possível afirmar que a aplicação mais segura possível é o Tesouro Selic, antiga LFT, corrigida pela Selic mais um prêmio. Para ilustrar de forma adequada o resultado global da participação das entidades previdenciárias no Shopping, elaborou-se a Tabela 3 que reúne os valores de aquisição, os repasses recebidos e os valores de venda, corrigidos pela variação da taxa Selic[3] até o final do ano de 2021.

Tabela 3 – Resultados efetivos dos Fundos de Pensão até o final de 2021 (milhões de R$).

Elaborado pelos autores a partir dos documentos analisados (em especial as escrituras de compra e venda e as Demonstrações Financeiras do Shopping).

Os resultados negativos expressos na penúltima linha da Tabela 3 significam que os fundos tiveram prejuízos multimilionários ao investirem no Shopping, em contraposição à possível decisão de aplicar seus recursos em investimentos conservadores por todo o período, desde as suas respectivas entradas no empreendimento até agosto de 2007, data que marca a saída de todos os fundos. Como exemplos desses investimentos conservadores, podem-se citar títulos públicos federais do tipo LFT – Letras Financeiras do Tesouro, os quais são corrigidos pela taxa Selic, ou fundos de investimentos atrelados à Selic.

Não resta dúvida de que se trata de um prejuízo bastante expressivo. Se considerados em conjunto, vê-se que os cofres desses quatro Fundos de Pensão teriam, no final de 2021, cerca de 1,3 bilhão de reais a mais caso seus gestores não tivessem investido no Shopping, mas tivessem realizado investimentos conservadores para alcançar como performance a taxa de juros mais conservadora do mercado financeiro brasileiro.

4. AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS QUESTIONADAS

Conforme já antecipado, cada uma das transações de compra e venda de cotas de participação no empreendimento de base imobiliária precisou ser precedido por uma avaliação técnica. Essas avaliações devem ser realizadas por profissionais especializados que, por sua vez, precisam observar parâmetros normativos técnicos, citando-se especialmente as normas da série NBR-14653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

Essas normas estabelecem que as determinações de valor considerem pressupostos, ressalvas e fatores limitantes; indicadores básicos operacionais do empreendimento; análise das séries históricas do empreendimento; análise setorial e diagnóstico do mercado; análise de sensibilidade e de risco; além de outras variáveis possivelmente influenciantes que possam ter mudado entre as avaliações.

No presente caso, todas as avaliações adotaram o método do Fluxo de Caixa Descontado ou Valor Presente Líquido, também conhecido como método da renda na área de avaliações imobiliárias. Muito utilizado para o cálculo de valuation de ativos, esse método procura identificar o valor atual do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros, partindo-se da elaboração de cenários possíveis. Ainda segundo os normativos técnicos de avaliação imobiliária, o valor do empreendimento corresponde ao “valor presente do fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente a remuneração do capital e riscos do empreendimento, do setor e do país, quando aplicável” (ABNT, 2002, p.13).

Resumidamente, o cálculo do valor de mercado do empreendimento pelo método da renda exige:

a) a análise do fluxo de caixa do empreendimento, projetado a partir de modelos de simulação aplicáveis às características do caso em pauta que levem em conta as variáveis-chave, bem como disponibilidade de insumos, regularidade de demanda, capital imobilizado no giro, margens, estoques, dentre outros;

b) um valor residual ou de perpetuidade do empreendimento, estimado ao final do horizonte projetivo;

c) a adoção de uma taxa de desconto para calcular o valor presente do fluxo de caixa projetado, que pode ser determinada pelo custo ponderado de capital, pela taxa mínima de atratividade do empreendimento, dentre outros;

d) a taxa de crescimento (positiva, negativa ou nula) de variáveis-chave do empreendimento, de acordo com sua evolução nos últimos anos, quando for presumida a continuidade das condições passadas – esta análise pode ser feita por meio da determinação de tendências ou por análise de séries temporais, com o emprego de informações setoriais e de conjuntura;

e) no caso de novos empreendimentos, deve ser considerada a capacidade de absorção do produto no mercado, bem como o estágio logístico do comportamento da demanda, por meio da análise, por exemplo, da vocação, cultura e práticas comerciais, participação no mercado e preços praticados, dentre outras.

Conforme já destacado, apesar do rigor metodológico do método da renda, seus resultados não são garantidos (ABNT, 2002; HUSSON et al., 2014). A complexidade técnica inerente e o grau de variabilidade dos resultados possíveis transformam as avaliações imobiliárias em instrumentos potencialmente dissimulantes de fraudes. De fato, profissionais inescrupulosos podem ocultar, em um emaranhado de hipóteses e cálculos, ardis dificilmente detectáveis por pessoas que não tenham familiaridade com a área. Nesse caso, pensionistas e segurados de Fundos de Pensão podem ser vítimas de transações que, sob um véu de legalidade, na verdade foram arquitetadas para prejudicá-los.

Buscando demonstrar como se dariam essas possíveis fraudes, passa-se agora a uma análise simplificada de algumas dessas avaliações. Para tanto, apresenta-se inicialmente a Tabela 4, que compara as premissas básicas adotadas em cada avaliação disponível quando o presente artigo foi elaborado.

Tabela 4 – Comparação entre as premissas das avaliações imobiliárias disponíveis.

Elaborado pelos autores a partir das avaliações imobiliárias disponíveis.

A Tabela 4 mostra que, de forma geral, as avaliações disponíveis adotaram premissas mais favoráveis quando os Fundos de Pensão compraram suas participações no empreendimento e menos favoráveis quando as venderam. Essa diferença nas premissas fica clara quando se observa que as avaliações que lastrearam as compras adotaram, via de regra, valores maiores para as receitas e menores para as despesas do que as avaliações que lastrearam as vendas realizadas pelas entidades previdenciárias. Somente as avaliações completas para a compra e a venda pelo Fundo B estavam disponíveis para análise, o que permite compará-las e ilustrar como essa combinação de premissas levou à diferença de 95% entre os valores de compra e venda. Buscando facilitar a análise, as diferenças são resumidas na Tabela 5.

Tabela 5 – Resumo das diferenças observadas entre as avaliações de compra e venda da participação do Fundo B.

Elaborado pelos autores a partir das avaliações imobiliárias de compra e venda de participação pelo Fundo B.

Como esclarece a Tabela 5, quando o Fundo B comprou participação no empreendimento, as projeções de receitas eram significativamente maiores e as projeções de despesas eram significativamente menores do que quando o Fundo B vendeu sua participação. Estas assimetrias observadas nas premissas de todas as avaliações tendem a explicar as significativas diferenças de preços observadas, embora a projeção de resultados, que será mostrada na Figura 2, apresentar muito boa condição de previsibilidade.

Entretanto, uma vez que existe a possibilidade de mudanças significativas entre as condições de mercado observadas entre os anos iniciais de implantação do empreendimento e os anos de encerramento da participação dos Fundos de Pensão, é necessário examinar se as diferenças no valor atribuído ao Shopping são justificáveis. Analisaram-se, então, as transações individualmente na medida das possibilidades oferecidas pelas informações disponíveis. Antes, porém, apresenta-se uma análise simplificada do fluxo de caixa do empreendimento, que contém informações necessárias a todas as avaliações que serão analisadas.

4.1 Fluxo de caixa do Shopping

Considerando a necessidade de analisar em detalhes as operações de cada entidade de previdência complementar, buscando estimar se tais diferenças têm justificativa técnica, e considerando que todas as avaliações imobiliárias que embasaram as transações questionadas adotaram o método da renda para chegar ao valor de mercado, é indispensável apresentar, inicialmente, os dados de Receitas, Despesas, Resultados e Repasses efetivos do empreendimento, identificados a partir de informações contidas nas Demonstrações Financeiras do Shopping.

Considerando a natureza deste artigo, detalhes técnicos não serão apresentados. Por ora, basta destacar que, de forma muito simplificada, os investidores se interessam principalmente pelos resultados obtidos no empreendimento (dividendos) a serem distribuídos, que por sua vez são dependentes das receitas, das despesas e de práticas contábeis adotadas pela administração. As informações básicas necessárias são resumidas na Tabela 6. Aqui cabe ressaltar que o presente artigo tem natureza informativa, e por isso se restringirá a apresentar os dados globais que permitam o entendimento dos fatos, eximindo-se de apresentar detalhes sobre as práticas contábeis que foram adotadas.

Tabela 6 – Evolução de receitas, despesas e resultados do Shopping (preços históricos).

Elaborado pelos autores a partir das Demonstrações Financeiras do Shopping.

A Figura 2 ilustra o comportamento das receitas, das despesas e dos resultados do empreendimento em valores históricos. Como se vê, as receitas líquidas tiveram um comportamento tecnicamente consistente, com crescimento ao longo dos anos que pode ser descrito por uma equação exponencial com excelente poder de explicação, com R² = 0,98. As despesas, por outro lado, mostraram ser praticamente constantes, com alguns percalços explicados por práticas contábeis que serão exemplificadas adiante. Como resultado de tais percalços, os resultados do empreendimento, apesar de terem também apresentado alta consistência em seu crescimento ao longo dos anos, teve um R² de 0,88, ainda classificado como muito bom.

O indicador R² é chamado de coeficiente de determinação, varia entre zero e um e indica quanto o modelo consegue explicar os valores observados: quanto maior seu valor, maior seu poder de explicação (INC, 2014). Assim, o R² = 0,98 aponta para um comportamento altamente previsível das receitas históricas na Figura 2, de acordo com a equação exponencial calculada. No outro extremo, o R² = 0 na Figura 3 mostra que os resultados a valores constantes têm comportamento tão imprevisível que a equação linear é inútil para descrevê-los.

Figura 2 – Evolução de receitas, despesas e resultados do Shopping.

Entretanto, apesar de todo o período do empreendimento mostrar esse comportamento ajustado, o mesmo não se verifica quando se separam o período em que os Fundos de Pensão ainda participavam do empreendimento e o período posterior, em que os Fundos de Pensão já haviam vendido suas participações[5]: vê-se uma distinta mudança de comportamento dos indicadores, conforme ilustra a Figura 3.

Figura 3 – Evolução de receitas líquidas, despesas e resultados do empreendimento, em valores constantes (IPCA base dez/2006, quando se separam os períodos “antes” e “depois” da venda dos Fundos de Pensão).

Na análise gráfica da Figura 3 constata-se que:

1) as receitas tiveram aumento mais vigoroso e mais consistente depois que os Fundos de Pensão venderam suas participações no empreendimento;

2) as despesas deixaram de crescer e passaram a decrescer depois que os Fundos de Pensão venderam suas participações no empreendimento; e

3) como consequência, os resultados que não apresentavam crescimento enquanto os Fundos de Pensão dividiam os lucros com o administrador do Shopping, passaram a ter um crescimento vigoroso e consistente depois que os Fundos de Pensão venderam suas participações no empreendimento.

É inevitável, neste ponto, que se pergunte o que justificaria a mudança brusca no comportamento dos indicadores do Shopping depois que os Fundos de Pensão deixaram o empreendimento. Atrelado a isso, sob a ótica técnica deve-se buscar evidências de possível manipulação de informações para direcionar as avaliações que deram suporte às transações dos Fundos de Pensão. Assim, passa-se à análise de algumas dessas avaliações.

4.2 Avaliação para a compra pelo Fundo B

A avaliação que lastreou a transação de compra da participação do Fundo B no Shopping foi produzida pelo Avaliador 1 no ano de 1993. Conforme já adiantado, a avaliação valeu-se do método da renda para estimar o valor do empreendimento e considerou as características do imóvel, aspectos mercadológicos e outras informações tecnicamente importantes para, ao final, projetar um fluxo de caixa de quinze anos para o investimento.

A Tabela 7 compara os valores das receitas distribuídas anuais, conforme projeção de 1993 considerando moeda constante (Real, em julho de 1994), com os valores efetivamente realizados pelo Shopping descontados para julho de 1994 pelo IGP-DI (mesmo índice citado na avaliação questionada) e a Figura 4 ilustra esta comparação. Inicialmente destaca-se que os índices de correção dessa e das demais avaliações questionadas foram os mesmos escolhidos pelos avaliadores originais. Como não há uma padronização obrigatória de um índice específico, os autores entendem que essa prática evitaria discussões paralelas sobe a preferência de um índice a outro. Ressalta-se que a avaliação foi realizada enquanto o centro comercial estava em construção e, portanto, não pôde se amparar em dados históricos de desempenho. Ao apresentar sua estimativa de valor, a avaliação de compra alertou para a necessidade de um desconto pelo fato de o empreendimento ainda estar em construção (restando cerca de seis meses para a conclusão) e da possibilidade de não haver comercialização total do empreendimento até a sua inauguração, o que se considera tecnicamente acertado.

Cabe observar que apesar de a avaliação do Avaliador 1 não ter tido a oportunidade de se basear em resultados históricos do empreendimento, e apesar de haver uma imprecisão causada pela necessidade de correção de valores em época de alta inflação, os resultados mostrados na Tabela 7 e na Figura 4 mostram que essa avaliação superestimou significativamente os resultados do Shopping. Esse resultado se agrava se for considerado que tais diferenças tendem a ter sido atenuadas pela significativa ampliação do centro comercial em 1996, o que, apesar de citado, aparentemente não foi considerado na avaliação analisada.

Tabela 7 – Comparação entre os resultados projetados pelo Avaliador 1 e os resultados registrados pela contabilidade do Shopping (correção pelo IGP-DI adotado pelo avaliador).

Elaborado pelos autores a partir da avaliação produzida pelo Avaliador 1 e das Demonstrações Financeiras do Shopping.

Figura 4 – Comparação entre os resultados projetados pelo Avaliador 1 e os resultados registrados pela contabilidade do Shopping.

Como se vê, a avaliação para a compra superestimou os resultados futuros do empreendimento, o que causou prejuízo ao Fundo B em favor do vendedor (o administrador do Shopping). A análise da avaliação aponta que as significativas diferenças encontradas se devem, basicamente, à adoção de altos índices de crescimento para as receitas durante todo o horizonte e ao congelamento das despesas ao longo dos quinze anos, resultando em uma projeção de resultados que não se concretizou, mesmo com a ampliação de 1996. A esse respeito, cabe destacar que o próprio Fundo B reconheceu estas falhas na avaliação ainda em 1993, já que a área técnica da entidade discordou da projeção de aumento real nos aluguéis mínimos de 8,5% no 2º ao 5º anos, e também discordou das despesas fixas, adotando percentual relativo às receitas de cada ano. Ainda segundo a área técnica do Fundo B, a Taxa Interna de Retorno mais apropriada para o investimento seria de 12,6% a.a., e não os 14,14% a.a. previstos pelo Avaliador 1. Ainda assim a área técnica endossou o investimento, que acabou sendo realizado.

4.3 Avaliação para a venda pelo Fundo B

A avaliação que lastreou a transação de venda da participação do Fundo B no Shopping foi produzida pelo Avaliador 4 em 2006, e também adotou o método da renda, com horizonte de dez anos e taxa de desconto de 16% a.a. Dentre outras informações tecnicamente importantes, o documento destaca que o cenário arbitrado foi baseado em séries históricas fornecidas pela administradora do Shopping e verificada pelos avaliadores com base nos últimos quatro anos anteriores à avaliação. A partir daí o trabalho fez uma série de considerações para projetar um fluxo de caixa pelos dez anos seguintes, obtendo deste fluxo de caixa os parâmetros necessários para calcular o valor do empreendimento.

Considerando que a taxa de crescimento (positiva, negativa ou nula) de variáveis-chave do empreendimento pode ser estimada por sua evolução nos últimos anos, quando for presumida a continuidade das condições passadas, e que essa análise pode ser feita por meio da determinação de tendências ou por análise de séries temporais, destaca-se o fato da avaliação do Avaliador 4 ter considerado os resultados de apenas quatro anos anteriores à avaliação, apesar de uma série histórica maior estar disponível. Além disso, a avaliação não reproduz os dados utilizados (o que por si só é tecnicamente inadequado), estimando-se que os estes sejam relativos ao período compreendido entre 2002 e 2005. Como a partir de 1997 o centro comercial já tinha a configuração de áreas pós-ampliação, entende-se que se o avaliador tivesse considerado todas as informações disponíveis a partir desse ano, poderia ter detectado as anomalias nos indicadores do empreendimento (especialmente valores atípicos no ano de 2005) e evitado uma parcela de prejuízo ao Fundo B. Nesse ponto cabe lembrar que o cruzamento entre as informações prestadas pelo Shopping e pelo Fundo B robusteceria a avaliação e tenderia a eliminar eventuais erros de informação.

Tabela 8 – Comparação entre os resultados projetados pelo Avaliador 4 e os resultados registrados pela contabilidade do Shopping.

Elaborado pelos autores a partir da avaliação produzida pelo Avaliador 4 e das Demonstrações Financeiras do Shopping.

Figura 5 – Comparação entre os resultados projetados pelo Avaliador 4 e os resultados registrados pela contabilidade do Shopping.

A Tabela 8 busca reproduzir o trabalho do avaliador e apresenta, além dos valores históricos dos repasses efetuados, os valores corrigidos para setembro de 2006 pelo IGP-DI (mantendo a compatibilidade com a avaliação de compra). Como se vê na Figura 5, a projeção de resultados do Avaliador 4 ficou significativamente abaixo dos valores efetivos, resultando em prejuízo ao Fundo B em favor do adquirente, participante do condomínio e administrador do Shopping.

Baseados nas informações previamente apresentadas, pode-se concluir sobre as diferenças entre as transações do Fundo B:

a) Ao comprar a participação no empreendimento este fundo previdenciário adotou um horizonte de quinze anos e taxa de desconto de 14,14% a.a., e ao vender sua participação o horizonte foi reduzido para dez anos e a taxa de desconto aumentada para 16% a.a. – entretanto, apesar destas duas alterações (horizonte e taxa de desconto) serem prejudiciais ao Fundo B, estas são premissas que não podem ser classificadas como tecnicamente inaceitáveis, sem prejuízo de interpretações diversas que podem advir de eventuais dados futuros.

b) A transação de compra foi lastreada por uma avaliação que, ao considerar altas taxas de crescimento das receitas e valores fixos para as despesas durante os quinze anos do horizonte, resultou em uma projeção de resultados que se mostrou irreal, beneficiando o vendedor em prejuízo do Fundo B, que adquiriu o empreendimento por um valor superior ao adequado. Há, porém, que se considerar a dificuldade de se fazer projeções em ambiente de hiperinflação, como o que passava o país em 1993, o que de certa forma atenua o erro que, se julgado existente, será de responsabilidade do Avaliador 1.

c) A transação de venda foi lastreada em uma avaliação, realizada em 2006, que se baseou em informações de um período histórico menor que o possível e sem apresentar os dados utilizados, o que tende a ter reduzido o valor final do empreendimento – este fato também prejudicou o Fundo B e, neste caso, a falta de apresentação dos dados pode ser considerada tecnicamente injustificável. Quanto à responsabilidade pelo erro, se julgado existente, aponta-se para o Avaliador 4, não se excluindo a possibilidade de responsabilização solidária da administração do Shopping, no caso de o avaliador comprovar que foi induzido pela prestação de informações enganosas, e do próprio Fundo B, por não fornecer as informações corretas ou não criticar sua falta na avaliação.

Como se verá adiante, as práticas contábeis adotadas pela administração do Shopping também contribuíram para uma parcela da redução dos resultados projetados pelo Avaliador 4 e o consequente prejuízo ao Fundo B, sendo a administração do Shopping a única responsável por essa parcela do prejuízo.

Conforme extensamente demonstrado, a combinação entre os fatos descritos levou o Fundo B a comprar participação no Shopping por um preço maior que o devido e a vender essa participação por um preço menor que o devido, gerando prejuízos ao fundo de previdência tanto na entrada como na saída do investimento. A Tabela 3 mostra que se o Fundo B nunca tivesse investido no Shopping e aplicado os recursos correspondentes em um investimento altamente conservador, como um título público federal corrigido pela Selic (LFT – Letras Financeiras do Tesouro), teria evitado um prejuízo da ordem de R$ 150 milhões (cento e cinquenta milhões de reais) à época, o que importa em mais de meio bilhão de reais no final do ano de 2021.

4.4 Avaliação para a venda pelo Fundo C

Dada a limitação de espaço para o artigo, apenas mais uma avaliação imobiliária será analisada – aquela que resultou no menor valor observado para as transações de venda. Trata-se da avaliação que lastreou a transação de venda da participação do Fundo C no Shopping, produzido pelo Avaliador 3 em 2004. Uma característica marcante desta avaliação é uma série de considerações negativas feitas sobre os dez anos futuros do empreendimento. Algumas destas considerações são descritas a seguir:

- reduções de 5 a 10% nos valores de aluguéis mínimos do 2º ao 8º ano;

- reduções nos valores dos aluguéis complementares do 2º ao 8º ano;

- aumento da taxa de vacância para 40% no 2º e 3º anos; ajustando este percentual gradualmente até 15% no 8º ano;

- aumento de despesas operacionais.

Dentre as razões que o Avaliador 3 elencou para adotar estas considerações pessimistas estão:

- “O empreendimento objeto deste trabalho vem sofrendo, desde algum tempo, dos problemas de esvaziamento econômico da cidade”;

- “Houve um aumento significativo da vacância em função da saída do supermercado”;

- “Como a tendência face à conjuntura econômica do país e do mercado local é de retração, adotamos o índice atual de 31,87% como o representativo da vacância no primeiro ano do fluxo”;

- “o Shopping vem apresentando crônicos problemas de vacância, perdendo âncoras importantes e tendo que enfrentar uma disputa desigual com lojas de rua”;

- “o edifício que abriga o empreendimento possui deficiências notórias, tais como diferenças de níveis dos pisos, circulação vertical com escadas estreitas, etc., o que implica em hipóteses remotas de retomada e viabilização do empreendimento”.

Naturalmente estas condições assumidas pelo avaliador geraram quedas expressivas nas projeções de receitas, impactando negativamente a previsão de distribuição de resultados e, consequentemente, reduzindo o valor do empreendimento. Entretanto, as condições do país e do município onde se situa o Shopping em 2004 não apontavam para um cenário pessimista. Pelo contrário, os dados do IBGE mostram que desde 1996, com pequenas exceções em alguns trimestres, o PIB brasileiro teve crescimento constante até 2004, quando a avaliação foi feita. A partir daí a tendência de crescimento se manteve pelos anos seguintes, como ilustra a Figura 6, obtida do site do IBGE[6].

Além disso, em 2004 não havia expectativa de problemas futuros na economia brasileira. Pelo contrário, análises econômicas feitas à época pelo Ipea[7] demonstravam otimismo com a economia e o nível de emprego, o que deveria impactar positivamente empreendimentos baseados no consumo, como o Shopping.

Figura 6 – PIB a preços de mercado entre 1996 e 2015.

Por outro lado, é preciso reconhecer que a Tabela 9 e a Figura 7, retirados de estudo do SEBRAE[8], mostram que no período de 2002 a 2009 o PIB do Município teve um crescimento inferior ao dos demais municípios de sua região, de seu estado e do Brasil, o que poderia justificar a adoção de cenários mais conservadores para a avaliação. Entretanto, o fato de todos esses crescimentos terem sido constantes, sem nenhum decréscimo no período, levam à consideração das premissas adotadas na avaliação do Avaliador 3 como injustificadamente pessimistas e, portanto, tecnicamente inadequadas.

BIOGRAFIA DE AUTORIA

Regis Signor

Perito Criminal Federal desde 2003. Graduado e Mestre em Engenharia Civil, e Doutor em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de Santa Catarina; e Pós-Doutor pela Curtin University (Austrália).

Alexandre Bacellar Raupp

Perito Criminal Federal desde 2002. Graduado em Agronomia e Mestre em Zootecnia pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul; Engenheiro Civil pela Pontifícia Universidade Católica/RS e Mestre em Perícias Criminais Ambientais pela Universidade Federal de Santa Catarina.

Anníbal Wust do Nascimento Gaya

Delegado de Polícia Federal desde 2002. Graduado em Direito pela Universidade Federal do Paraná, com pós-graduação, em nível de especialização, em direito tributário, pela Universidade do Vale do Itajaí/SC.

João Cláudio Nabas

Perito Criminal Federal desde 2005. Graduado em Engenharia Civil pela Universidade do Estado de Santa Catarina.

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